El regreso del crédito hipotecario reactivó el mercado inmobiliario, pero el escenario actual ya no es el mismo que hace un año. Con tasas más altas, mayor dispersión entre bancos y una inflación todavía presente, el costo de financiar una vivienda exige un análisis más fino desde el inicio.
Durante 2025 se otorgaron más de 44.000 créditos, según la Fundación Tejido Urbano, en un contexto de fuerte recuperación tras años sin financiamiento. A la par, el crédito al sector privado acumula 17 meses de crecimiento sostenido, con subas mensuales del 5,3% en términos reales. Sin embargo, el foco ahora está puesto en cuánto cuesta entrar y, sobre todo, sostener la cuota. Recientemente algunos bancos bajaron sus tasas.
Para medir ese impacto, un caso testigo permite ordenar la discusión: una propiedad de US$100.000, con financiamiento del 75% a 20 años. A partir de allí, las diferencias entre entidades y la evolución por UVA marcan el verdadero costo informaron desde el sector inmobiliario.
Créditos hipotecarios: cuánto se paga en las cuotas
El punto de partida cambia de forma significativa según el banco. Entre las entidades con tasas más competitivas (entre 6% y 8%), las cuotas iniciales se ubican en:
Banco Nación: $771.392.
ICBC: $827.573.
BBVA: $866.127.
A medida que sube la tasa, la cuota escala con rapidez. En algunos casos, supera el millón de pesos desde el inicio, lo que limita el acceso incluso para ingresos medios-altos.
El impacto de la inflación en seis meses
En los créditos UVA, la cuota no es fija. Ajusta por inflación, lo que introduce una variable clave en el corto plazo.
Con una proyección estimativa del 2,5% mensual, el incremento acumulado en medio año ronda el 15%. Bajo ese supuesto:
Nación: de $771.392 a $894.000.
ICBC: de $827.573 a $960.000.
BBVA: de $866.127 a $1.004.000.
El salto implica sumar entre $120.000 y $140.000 en seis meses, una dinámica que obliga a proyectar ingresos y no quedarse solo con la cuota inicial.
Diferencias fuertes entre bancos
El relevamiento completo muestra un mercado altamente heterogéneo. Para un crédito de US$100.000, las primeras cuotas son:
- Nación: $776.653.
- ICBC: $827.653.
- BBVA: $866.127.
- Santander: $1.007.417.
- Hipotecario: $1.332.790.
- Patagonia: $1.340.553.
- Macro: $1.418.939.
- Galicia: $1.418.939.
- Credicoop: $1.225.674.
La brecha entre extremos supera ampliamente el millón de pesos mensual. La tasa y el perfil del cliente explican la mayor parte de esa diferencia.
Andrés Salinas, economista y docente de la Universidad de La Matanza, planteó que el Banco Nación sigue funcionando como referencia del sistema, aun con ajustes recientes. Marcó además que, “mientras exista demanda, los bancos no tienen incentivos fuertes para bajar tasas. El mercado termina convalidando los valores actuales”.
A nivel técnico, todos los créditos UVA operan bajo sistema francés. Esto implica que en los primeros años se pagan mayormente intereses, con una amortización de capital más lenta.
Fernando Álvarez de Celis, director ejecutivo de la Fundación Tejido Urbano, observó que el desafío pasó de reactivar a sostener. El crédito volvió a dinamizar operaciones, pero con condiciones más exigentes. En ese marco, la relación cuota-ingreso y la evolución salarial se vuelven determinantes para evitar descalces en el tiempo.
Federico González Rouco, economista experto en el Real Estate y de Empiria Consultora, aportó una visión estructural. Señaló que “el sistema UVA mantiene baja morosidad, en torno al 1%, lo que confirma su funcionamiento, aunque el contexto actual enfría la demanda”.
También destacó un cambio positivo: varios bancos ajustaron tasas por debajo del 9%, mejorando la oferta frente a meses anteriores.
Más allá de la primera cuota
El crédito hipotecario volvió a ser una herramienta central para acceder a la vivienda, pero con mayor complejidad. La cuota de arranque define el ingreso, pero no garantiza sostenibilidad. Con inflación moderada, el sistema es previsible. Si se acelera, el peso de la cuota aumenta sobre el ingreso disponible.
Lisandro Cuello, experto del mercado inmobiliario, puso el foco en comparar alternativas y analizar el costo real del financiamiento por encima de la tasa nominal. Y concluyó: “El mercado seguirá con ajustes graduales y las oportunidades van a depender de la capacidad de cada comprador para analizar en detalle las condiciones y elegir el crédito más adecuado”.
