El proyecto de desregulación del mercado inmobiliario que impulsa el ministro de Desregulación y Transformación del Estado, Federico Sturzenegger, podría abrir uno de los debates más importantes para el sector de las últimas décadas. La iniciativa, que el Gobierno prevé enviar al Congreso en los próximos días, propone cinco modificaciones centrales: eliminar la matrícula obligatoria y la exigencia de un título universitario para ejercer el corretaje; quitar a los colegios profesionales su rol regulador y sancionador; permitir que las inmobiliarias y corredores operen en cualquier jurisdicción del país; derogar las sanciones por ejercer sin matrícula y liberar la fijación de honorarios y aranceles.
Todos esos cambios parten de un mismo principio: considerar al corretaje inmobiliario como un servicio de intermediación comercial y no como una profesión regulada.
Si el Congreso aprueba la iniciativa, el nuevo marco alcanzará a corredores, inmobiliarias, desarrolladores, plataformas digitales, franquicias y también a quienes compran, venden o alquilan una propiedad.
La iniciativa todavía deberá atravesar el debate parlamentario (se presentaría en breve, antes del 10 de agosto, en principio) y podría sufrir modificaciones antes de una eventual aprobación. Sin embargo, el borrador ya comenzó a generar posiciones enfrentadas dentro del sector inmobiliario.
Un nuevo marco para el corretaje
La principal modificación apunta a eliminar la matrícula obligatoria para ejercer el corretaje inmobiliario. En la actualidad, quienes desean intermediar en operaciones de compra, venta o alquiler deben cumplir con requisitos específicos establecidos por cada jurisdicción, entre ellos contar con matrícula habilitante y, en muchos casos, acreditar un título universitario.
El proyecto propone dejar sin efecto esas exigencias y permitir que cualquier persona física o jurídica pueda prestar servicios de intermediación, siempre que respete las normas generales previstas para cualquier actividad económica.
Desde el Gobierno sostienen que la medida permitirá ampliar la competencia, reducir barreras de ingreso y favorecer el desarrollo de nuevos modelos de negocios vinculados con el mercado inmobiliario.
En cambio, quienes cuestionan la reforma advierten que la matrícula representa una garantía para los consumidores y un mecanismo de control sobre quienes administran operaciones que suelen involucrar importantes sumas de dinero.
El futuro de los colegios profesionales
Otro de los cambios más relevantes alcanza a los colegios inmobiliarios. El proyecto elimina las facultades regulatorias que actualmente ejercen sobre la actividad.
Hoy esas entidades administran las matrículas, supervisan el cumplimiento de normas éticas, aplican sanciones disciplinarias e incluso pueden suspender o excluir a un corredor por incumplimientos profesionales.
Con la reforma, los colegios continuarían existiendo como asociaciones civiles de adhesión voluntaria, aunque dejarían de cumplir funciones de regulación y control sobre el ejercicio del corretaje.
Ese punto concentra buena parte del debate, ya que mientras el Gobierno considera suficientes las normas del Código Civil y Comercial, la Ley de Defensa del Consumidor y el resto de la legislación vigente para proteger a los clientes, los colegios sostienen que desaparecería un mecanismo específico de supervisión sobre la actividad.
Un mercado sin límites provinciales
La propuesta también elimina las restricciones territoriales que hoy condicionan el ejercicio del corretaje. Actualmente, un corredor matriculado en una provincia debe cumplir nuevos requisitos para operar formalmente en otra jurisdicción. Esa situación obliga a muchos profesionales y empresas a obtener múltiples matrículas cuando desarrollan actividades en distintos distritos.
Si la reforma prospera, esa limitación desaparecería y las inmobiliarias podrían prestar servicios en cualquier punto del país sin realizar nuevos trámites de habilitación.
Para el Gobierno, ese cambio favorecerá la competencia, reducirá costos administrativos y facilitará la expansión de empresas con presencia nacional.
También podría beneficiar a las franquicias inmobiliarias y a las plataformas tecnológicas, que tendrían un esquema operativo unificado para ofrecer servicios en todo el territorio argentino.
Comisiones sujetas al mercado
Otro de los aspectos incluidos en el proyecto apunta a la libertad para fijar honorarios.
En varias jurisdicciones, los colegios profesionales establecen escalas orientativas o valores mínimos para las comisiones inmobiliarias. La iniciativa propone eliminar cualquier referencia obligatoria y permitir que cada empresa o corredor acuerde libremente sus honorarios con los clientes.
Según los impulsores del proyecto, esa mayor competencia podría traducirse en menores costos para quienes compran, venden o alquilan una propiedad
En cambio, otros referentes del sector consideran que una competencia basada exclusivamente en el precio podría afectar la calidad del servicio y desalentar la capacitación profesional.
Más tecnología y nuevos actores
Especialistas coinciden en que el alcance de la reforma excede la eliminación de la matrícula. La redefinición del corretaje como una actividad comercial abriría la puerta al ingreso de nuevos participantes. Además de las inmobiliarias tradicionales, podrían ganar protagonismo plataformas proptech, bancos, fintech, marketplaces y compañías que integren servicios financieros, legales y tecnológicos dentro del proceso de compra, venta o alquiler de inmuebles.
El nuevo escenario también favorecería la incorporación de herramientas de inteligencia artificial, automatización de procesos, tasaciones digitales, contratos electrónicos y sistemas de gestión que ya funcionan en otros mercados internacionales. El objetivo oficial consiste en generar un mercado con menores barreras regulatorias y mayor competencia entre prestadores de servicios.
Tensión y aguas divididas
El borrador de Sturzenegger despertó posiciones contrapuestas entre empresarios y representantes de distintas organizaciones inmobiliarias.
Entre quienes respaldan la iniciativa aparece Jorge Amoreo Casotti, CEO de PINT, quien sostiene que el corretaje siempre constituyó una actividad comercial y que la regulación vigente terminó imponiendo restricciones innecesarias para ingresar al mercado.
En la misma línea, el presidente de la Cámara de Empresas de Servicios Inmobiliarios (CAMESI), Mariano García Malbrán, consideró que una mayor apertura permitirá acelerar la modernización del sector, facilitar el desarrollo de nuevos modelos de negocios y aumentar la competencia.
Del otro lado, referentes de los colegios inmobiliarios rechazan la propuesta. Miguel Chej Muse, socio del estudio Vela & Chej Muse Real Estate y miembro del Colegio Inmobiliario porteño, afirmó que la iniciativa implica una desprofesionalización de la actividad y advirtió que eliminar la matrícula reducirá las garantías para quienes participan en operaciones inmobiliarias.
Según su visión, el sistema actual permite verificar antecedentes profesionales, aplicar sanciones disciplinarias y ofrecer mayores niveles de seguridad jurídica para compradores, vendedores e inquilinos.
