En la Argentina, tener un empleo estable y mejorar los ingresos ya no garantiza las mismas posibilidades de acceder a una vivienda propia que tuvieron las generaciones anteriores. Las crisis económicas, la falta de financiamiento hipotecario y las dificultades para ahorrar modificaron el recorrido de quienes intentan comprar su primera propiedad.
El resultado es una permanencia cada vez más prolongada en el mercado de alquileres, con consecuencias que podrían extenderse hasta la jubilación y profundizar las diferencias económicas entre quienes consiguieron construir patrimonio y aquellos que dependen exclusivamente de sus ingresos.
Según una investigación de la Fundación Tejido Urbano, mientras en 2005 esa transición ocurría entre los 30 y 35 años, en 2025 recién se alcanzó entre los 40 y 45. Actualmente, seis de cada diez jefes de hogar de entre 25 y 29 años son inquilinos y el alquiler continúa predominando durante los 30.
El informe Alquilar toda la vida también muestra que la cantidad de hogares inquilinos encabezados por mayores de 65 años en CABA creció 78,5% en dos décadas y aumentó su participación del 10,2% al 14,7%. En los principales aglomerados urbanos del país ya hay unas 359.754 personas de 60 años o más que viven en viviendas alquiladas.
Del salario a la propiedad, un camino cada vez más difícil
Federico González Rouco, economista especializado en vivienda, vinculó las dificultades actuales para acceder a la propiedad con las condiciones que enfrentaron los jóvenes al incorporarse al mercado laboral.
“Hay una generación —que es la que hoy tiene de 45 para abajo, entre 30 y 45 años— que entró al mercado laboral en los últimos 15 o 20 años. Fueron 15 o 20 años muy malos en términos económicos: de mucho estancamiento, de mucha inflación y de mucha dificultad para ahorrar”, explicó a TN.
La ausencia de un sistema hipotecario sostenido agravó esas dificultades, porque obligó a numerosos hogares a depender casi exclusivamente de sus ahorros para comprar. Fernando Álvarez de Celis, director ejecutivo de Tejido Urbano, estimó que el valor de una propiedad equivale actualmente a unos 15 años de ingresos promedio.
En CABA, la fundación identificó unas 340.000 personas de entre 40 y 55 años sin vivienda propia, de las cuales 221.000 pertenecen a hogares con ingresos inferiores a $3 millones mensuales, el umbral para acceder a un crédito.
Álvarez de Celis también calculó que una persona de 30 años podría reunir en 5 años el anticipo para un crédito. Si empezara a ahorrar a los 45, alcanzaría ese objetivo recién a los 50. Aclaró que “estos cálculos suponen una estabilidad de condiciones que no son habituales en la Argentina, ni en las biografías habituales”.
La recuperación del crédito hipotecario tampoco garantiza que quienes postergaron durante décadas la compra de una vivienda puedan convertirse en propietarios. Fernando Bercovich, integrante del programa Derecho y Territorio de la Asociación Civil por la Igualdad y la Justicia (ACIJ), advirtió que, incluso ante una expansión del financiamiento, las personas que hoy superan los 45 años tienen mayores dificultades para acceder a préstamos de largo plazo. “La condición de hogar inquilino ya no puede ser pensada como una condición transicional hacia la compra de una vivienda con ahorros propios, a través de un crédito o incluso de una eventual herencia”, afirmó.
¿La expansión inmobiliaria alcanza?
Si bien entre 2001 y 2022, la cantidad de viviendas particulares de CABA aumentó de aproximadamente 1,35 millones a 1,61 millones, la proporción de hogares inquilinos pasó del 22,2% al 36,8%, según los datos procesados por Tejido Urbano.
Así, el crecimiento de la construcción no necesariamente amplía el acceso a la propiedad cuando las nuevas viviendas son adquiridas por personas que ya poseen inmuebles. Bercovich explicó que numerosos departamentos se incorporan al mercado como instrumentos de ahorro e inversión de quienes tienen capacidad patrimonial, mientras otros hogares quedan excluidos de la compra. Esta dinámica contribuye a explicar por qué puede aumentar la cantidad de viviendas sin que crezca en la misma proporción el número de propietarios.
En contraposición, para quienes continúan alquilando, el esfuerzo económico mensual representa un obstáculo para reunir el capital que exige una compra. La Encuesta Inquilina 2025 de ACIJ, el Centro de Estudios Legales y Sociales (CELS) e investigadores del CONICET detectó que el 57% de los hogares relevados destinó más de la mitad de sus ingresos al alquiler, frente al 38% del año anterior.
Ese deterioro de los presupuestos familiares afecta al ahorro y al endeudamiento. Apenas el 14% puede ahorrar, mientras que el 45% se endeuda, en un 77% para pagar el alquiler.
En ese contexto, González Rouco consideró que el principal problema económico no es necesariamente la imposibilidad de comprar, sino la de ahorrar. Una persona puede elegir alquilar y destinar sus recursos a otros activos, pero cuando sus ingresos apenas alcanzan para los gastos corrientes, pierde esa alternativa y reduce su capacidad de afrontar imprevistos.
La desigualdad habitacional prolongada
Las diferencias patrimoniales que se construyen durante la vida activa adquieren mayor importancia cuando las personas dejan de trabajar. Mientras un jubilado propietario puede disponer de sus ingresos sin afrontar el pago mensual de un alquiler, otro con un haber similar debe seguir destinando recursos a sostener su vivienda.
Según Viviendata, la plataforma estadística de ACIJ, el 43,8% de las personas de 60 años o más que alquilan permanece económicamente activo, frente al 26,5% de quienes son propietarios.
Leandro Vera Belli, coordinador del equipo Derecho a la Ciudad del CELS, señaló que el 70% de los hogares encabezados por mayores de 60 años destina más de la mitad de sus ingresos al alquiler, pese al aumento de la participación laboral registrado en ese grupo.
La dependencia de ingresos previsionales también puede dificultar el acceso a una nueva vivienda, incluso cuando los jubilados mantienen un historial de cumplimiento de sus contratos. Alejandro Bennazar, director de la Cámara Inmobiliaria Argentina, reconoció que las exigencias económicas habituales excluyen a numerosos jubilados. “El mercado suele pedir que el ingreso demostrable triplique el valor del alquiler. Con una jubilación promedio, ese requisito deja afuera a muchísima gente”, explicó.
Cuando esas dificultades obligan a una mudanza, las consecuencias pueden extenderse a la salud y a las redes de cuidado. El médico gerontólogo Carlos Presman recordó la expresión de un paciente que enfrentaba un traslado: “Árbol viejo no se trasplanta, doctor”.
Presman explicó que el entorno habitual proporciona seguridad emocional, vínculos sociales y rutinas que influyen sobre el bienestar físico y cognitivo. “La vivienda es trascendente para el estado de salud de las personas y de los adultos mayores en especial”, señaló. Esa pérdida resulta particularmente compleja cuando disminuye la autonomía y aumenta la necesidad de asistencia.
El desafío de garantizar la vivienda
La posibilidad de que las nuevas generaciones lleguen a la vejez con una mayor dependencia del alquiler exige respuestas antes de la jubilación. Recuperar el crédito hipotecario permitiría ampliar las oportunidades de compra de quienes tienen ingresos suficientes, pero no resolvería las necesidades de los hogares que quedan excluidos por falta de ahorro, informalidad laboral o dificultades económicas persistentes.
Bennazar propuso desarrollar contratos de mayor duración y garantías accesibles para jubilados, además de recuperar el financiamiento para evitar que nuevas generaciones lleguen al retiro sin vivienda propia. Vera Belli, por su parte, planteó que “es fundamental pensar en volver a regular el mercado de vivienda en alquiler” y propuso establecer límites a los precios que permitan sostenerlos en el tiempo, además de ayudas para afrontar las expensas.
González Rouco consideró que la Argentina probablemente tendrá una proporción menor de propietarios que en el pasado, pero que eso no representa necesariamente un problema si existen condiciones habitacionales adecuadas. La preocupación surge por la combinación entre las dificultades actuales para ahorrar y las limitaciones del sistema previsional para sostener los ingresos durante la jubilación. “Esta generación de jóvenes adultos que hoy no puede acceder a la propiedad, dentro de 30 años van a ser los adultos mayores que, en proporción, van a ser más inquilinos que los de hoy”, señaló.
El problema que comienza hoy con jóvenes que no consiguen independizarse o comprar una propiedad podría traducirse, dentro de algunas décadas, en una población jubilada con menos recursos para sostener su vivienda y mayor necesidad de protección habitacional.
Con información de TN
