El mercado de alquileres transita una etapa de reconfiguración marcada por dos dinámicas que conviven: contratos aún vigentes bajo la derogada Ley de Alquileres (a fines de diciembre de 2023 por el presidente Javier Milei), con ajustes anuales por el Índice de Contratos de Locación (ICL), y nuevos acuerdos posteriores al DNU, con actualizaciones más frecuentes y esquemas más flexibles.
En ese contexto, abril llega con subas que vuelven a poner en discusión el nivel real de los precios y el equilibrio entre oferta y demanda. Además de los servicios a la mantención del hogar hay que agregar expensas, que promedian entres $250.000 y $300.000 en CABA, en promedio, publicó Ámbito.
Alejandro Braña, experto en Real Estate y miembro del Colegio Inmobiliario porteño, marcó que el ajuste anual previsto para abril se ubica en 33,3%, una cifra que empieza a alinearse con la dinámica inflacionaria. “En realidad van prácticamente a la par, no hay diferencias importantes. Lo que sí ocurre a diferencia de los años anteriores es que al aplicar el ajuste anual, el valor resultante puede quedar incluso por encima del valor de mercado actual”, explicó.
Según su mirada, se trata de un cambio relevante frente a períodos previos, cuando los contratos quedaban completamente desfasados respecto de los valores de oferta.
Los nuevos valores desde abril
En términos concretos, el impacto de estos ajustes ya se puede medir sobre un caso testigo. Para un alquiler actual de $600.000 en un tres ambientes, los incrementos se distribuyen de la siguiente manera:
Ajuste anual por ICL (33,3%), correspondiente a contratos aún vigentes bajo la Ley de Alquileres: pasa a $799.800.
Ajuste trimestral (6,2%), bajo esquemas acordados tras el DNU: pasa a $637.200.
Ajuste cuatrimestral (8,5%), en contratos post DNU: pasa a $651.000.
Ajuste semestral (12,5%), también en acuerdos posteriores al DNU: pasa a $675.000.
La diferencia entre esquemas no es menor. Mientras el contrato anual concentra el aumento en un solo salto, los acuerdos más cortos reparten la suba en el tiempo, aunque con acumulación progresiva. La frecuencia del ajuste gana peso en la negociación.
Braña también describió un mercado con mayor nivel de negociación, donde las pretensiones iniciales muchas veces quedan por encima de la realidad. Sostuvo: “El propietario muchas veces tiene una pretensión que puede estar por encima de la realidad, por eso nuestra misión como profesionales es asesorarlos y mostrarles este cambio total”. En ese nuevo escenario, el cierre de operaciones requiere mayor flexibilidad entre las partes.
El peso de las expensas se volvió determinante. “Hoy es la primera consulta de cualquier potencial inquilino, incluso antes que el valor del alquiler”, señaló. La relación cambió de manera significativa: pasaron de representar entre 10% y 15% del alquiler a rondar, en promedio, cerca del 43%. Este factor incide directamente en la capacidad de pago y en la decisión final.
En paralelo, la negociación se volvió una práctica extendida. Braña indicó: “Es totalmente normal que los inquilinos propongan valores más bajos o planteen condiciones distintas, y muchas veces se logran acuerdos intermedios”. Incluso dentro de contratos vigentes, el ajuste ya no opera de manera automática sin revisión previa.
