El mercado de alquileres ingresó en una nueva etapa. En agosto, el Índice de Contratos de Locación (ICL) aplicado a los acuerdos regidos por la derogada Ley de Alquileres se ubicó en 55,67%, el ajuste interanual más bajo en 40 meses. La caída, asociada a la desaceleración de la inflación, marca un quiebre con la dinámica de aumentos que predominó entre 2022 y fines de 2024.
Así surge de un relevamiento de TN sobre datos oficiales y de fuentes privadas. El ICL, calculado por el Banco Central, combina la evolución del Índice de Precios al Consumidor (IPC) y la Remuneración Imponible Promedio de los Trabajadores Estables (RIPTE). Tras alcanzar su pico en julio de 2024, cuando trepó al 265%, el indicador inició una curva descendente junto con la inflación, que hoy ronda el 1,5%mensual.
Alejandro Braña, especialista del Colegio Inmobiliario porteño, indicó que “el ajuste actual representa un alivio para los inquilinos que siguen bajo contratos anteriores, porque queda muy por debajo de lo que se venía aplicando el año pasado”. Ejemplificó con un caso concreto: quien pagaba $300.000 mensuales hasta julio, pasó a abonar $467.000 desde agosto, cifra que se mantendrá hasta julio de 2026.
Más oferta de inmuebles en alquileres, pero más exigencias
Este escenario de precios convive con una ampliación de la oferta. Según el Observatorio Estadístico del Colegio Inmobiliario, la cantidad de inmuebles publicados en CABA superó los 21.000 entre junio y julio, frente a un techo de 19.000 unidades que predominó hasta abril. Más de 700 departamentos figuran con precios a la baja en los últimos 60 días, con rebajas de entre 5% y 40%.
El aumento de la oferta obedece, en parte, a la derogación de la Ley de Alquileres, que regía desde 2020. Desde la entrada en vigencia del DNU 70/2023, los nuevos contratos se pactan entre partes. Varios propietarios optaron por conservar el ICL como fórmula de ajuste, aunque con cláusulas más flexibles: plazos de 24 meses, actualizaciones trimestrales o cuatrimestrales, y libertad para pactar moneda y garantías.
En ese contexto, el mercado muestra señales de mayor competencia. Braña señaló que “ya no se alquila en 24 o 48 horas como antes. Hoy puede llevar entre dos y tres meses encontrar inquilino, dependiendo de zona y condiciones del inmueble”. Esta demora influye en la estrategia de fijación de precios.
Ajustes para nuevos acuerdos
Post DNU que derogó la Ley de Alquileres de 2020, ya se conocen los aumentos para este mes para quienes firmaron acuerdos de locaciones con actualización a través del ICL en los últimos meses.
Ajustes por periodicidad – agosto 2025:
- Trimestral: 9,96% → $329.888 sobre base de $300.000.
- Cuatrimestral: 13,58% → $340.734 sobre base de $300.000.
- Semestral: 19,23% → $357.687 sobre base de $300.000.
Este nuevo esquema permitió la recuperación de la demanda. Lisandro Cuello, operador inmobiliario del norte porteño, explicó que “con créditos hipotecarios en el mercado, muchos inquilinos comenzaron a evaluar la compra de vivienda usada o para refaccionar, y priorizan pagar una cuota antes que seguir alquilando”.
