Con el DNU que liberó el mercado de alquileres, los propietarios ahora pueden adaptar los plazos contractuales a sus necesidades y expectativas de venta. Además, la reintroducción de créditos hipotecarios y el blanqueo llevaron a una preferencia por acuerdos de plazos más cortos como tendencia de mercado.

Marta Liotto, ex presidenta del Colegio Inmobiliario porteño y a cargo de Liotto Propiedades, señaló que “con la reintroducción de los créditos hipotecarios UVA, ofrecidos por más de 18 bancos en Argentina, se están propagando en el mercado contratos de alquiler por 6 meses o 1 año. Los propietarios que buscan vender sus inmuebles ven en estos contratos cortos una oportunidad para concretar la operación de compra-venta y reinvertir el dinero en otras áreas”.

El contexto económico actual, caracterizado por la baja rentabilidad (promedia el 3%) de los alquileres y la alta demanda de viviendas, conduce a los propietarios a optar por contratos más cortos.

Aprovechando el marco normativo vigente, que no impone un plazo mínimo y permite pactar libremente la duración del contrato, lo habitual ahora es celebrar contratos de 24 meses. Sin embargo, también se ven acuerdos de 18 o 12 meses, que son habitacionales y no temporarios.

Enrique Abatti (h.), abogado especializado en derecho inmobiliario y directivo de la Cámara de Propietarios de la República Argentina, señaló que es común en las locaciones de 24 meses incorporar cláusulas que permiten la resolución anticipada del contrato por parte del propietario en caso de venta del inmueble, previsto en el Art. 1189 inc. b del Código Civil y Comercial de la Nación desde 2015. “Con la reforma legislativa introducida por el DNU, las partes también pueden fijar en el contrato supuestos específicos por los cuales el dueño puede resolver la relación locativa, normalmente incluyendo una indemnización en favor del inquilino”, dijo.

Los contratos cortos se están popularizando por la alta expectativa en el mercado inmobiliario. Los propietarios, asesorados, optan por esta estrategia para mantenerse flexibles y preparados. Aunque tener un departamento desocupado es poco rentable, tampoco desean comprometerse a contratos largos de dos años o más debido a los cambios en el horizonte.

Sebastián Cantero, de TBSA y director de Toro Real Estate, señaló que la reintroducción de créditos hipotecarios está despertando el mercado. “La llegada de estos créditos permite que más personas puedan acceder a una propiedad, lo cual genera un aumento en la demanda y estabiliza los precios al alza. Esta situación motiva a los propietarios a preferir contratos cortos, esperando una posible subida en los precios de venta y, en consecuencia, una estabilización en los precios de alquiler”, aseguró.

Además, el contexto inflacionario actual y las medidas del Gobierno para controlarlo generan una expectativa de que se puedan hacer contratos más razonables respecto a los incrementos futuros -según publica Infobae-.

Cantero añadió que la posibilidad de ajustes inflacionarios y la expectativa de un mercado más dinámico impulsan a los propietarios a no comprometerse a largo plazo, “optando por contratos cortos y manteniéndose atentos a las oportunidades”.

Entusiasmo

El anuncio de créditos hipotecarios UVA generó entusiasmo en más de 250.000 personas y familias, mejorando el mercado de compraventa de inmuebles. Aunque los desembolsos son lentos, se espera que los créditos se activen con fuerza después de agosto.

“La posibilidad de contratos de alquileres cortos y cláusulas de resolución anticipada proporciona tranquilidad a los propietarios, aumentando la oferta de inmuebles y evitando que los precios se disparen”, indicó Abatti (h.).

El Observatorio Estadístico del Mercado Inmobiliario del Colegio Inmobiliario porteño informó que en junio los alquileres cayeron un 39,8% en promedio.

A pesar de esto, un departamento de tres ambientes en CABA promedia $550.000 y uno de dos ambientes $400.000, complicando la ecuación financiera del inquilino.

Abatti (h.) destacó que los propietarios, conscientes del bajo valor actual de los inmuebles, ven esto como una oportunidad para el recambio, ya sea para ampliar la superficie o mudarse a unidades más pequeñas y rentar otra propiedad.

Perspectivas

La decisión final dependerá de cada propietario y su situación. Algunos preferirán vender para adquirir liquidez y optarán por contratos cortos.

“Jubilados que alquilan para complementar ingresos podrían optar por contratos de 24 meses. La demanda creciente por los nuevos créditos hipotecarios influirá en las estrategias de alquiler y venta, obligando a los propietarios a reconsiderar sus inversiones”, mencionó Liotto.

La ventaja de los contratos cortos es la seguridad sobre la disponibilidad futura del inmueble y el valor de renta al renovar.

La existencia de créditos hipotecarios impacta en las decisiones de los propietarios, quienes deben decidir entre vender o mantener alquileres y en qué términos.

“El rol y finalidad de cada inversor determinará su curso de acción; algunos buscarán conservar propiedades, mientras que otros aprovecharán oportunidades para recambiarlas. Estos créditos no se limitan a la compra de la primera vivienda, permitiendo más inversiones”, concluyó Abatti (h.).

Hay varias causas que explican ambos desacoples, pero la problemática se agravó drásticamente desde que rige la normativa que amagó con reformarse en Mayo de 2022 y tras varias reuniones en el Congreso nacional, los diputados oficialistas y opositores no se pusieron de acuerdo y no hubo cambios al menos en los puntos neurálgicos que reclaman Cámaras Sectoriales: que la duración de los contratos vuelva a ser a dos años como antes (no a tres como hoy) y que los aumentos sean semestrales (no anuales) y se acuerden libremente entre partes.

Mariano García Malbrán, presidente de la Cámara de Empresas de Servicios Inmobiliarios (CAMESI), comentó a Infobae que “los aumentos hasta Enero de 2023 son todo un récord hasta el momento. Desde la creación de la Ley hace dos años y cinco meses la suba es de un 220% según el Índice de Contratos de Locación (ICL) que regula el Banco Central. Alquilar se transformó en un problema para los propietarios e inquilinos en nuestro país”.

Los precios de los alquileres subieron en toda la Argentina y en algunos casos desmedidamente y ello se debe a la gran demanda y escasa oferta que conlleva que los propietarios lleguen a pedir más que lo que indicaría una tasación habitual.

“Para ejemplos actuales, en Buenos Aires un monoambiente promedia $73.000 mensuales, un departamento de dos ambientes $92.000 y un departamento de tres ambientes ronda $120.000 por mes. Pero los barrios de Puerto Madero, Palermo, Recoleta y Belgrano tienen valores aún más altos, que en algunos casos puede llegar a 30% o 40 % de los precios antes indicados, de acuerdo con ubicación y amenities disponibles”, precisó García Malbrán.

Otra Ley sería una posible solución

Desde hace más de dos años se complicó pagar aumentos y se agigantó la escasez de oferta en un derrumbe sin precedentes. Hoy se calcula que en los buscadores de propiedades hay 5.700 unidades (cuando hasta fin de 2019 había unas 20.000 viviendas en locación por mes), de las cuales sólo cerca de 2.000 pertenecen al alquiler tradicional y el resto están en dólares o se publican dentro del esquema temporario.

Jorge Toselli, un experto del mercado inmobiliario, dijo que lo que se necesita para salir de este pozo es una nueva Ley de Alquileres. “No nos vamos a cansar de decir que esta Ley sancionada en 2020 es mala para todas las partes y hasta los inquilinos nos lo dicen, entonces modificar algo que está mal, en la práctica no sirve. Hay que sancionar una que fije la actualización semestral, con una validez del contrato a 24 meses. Dejando en claro el desalojo por falta de pago. Y reconocer a los inmobiliarios matriculados, los cuáles son profesionales un mínimo de un mes de honorarios por nuestra tarea. En este momento al locatario no se le cobra absolutamente nada. Somos los únicos profesionales con un colegio que custodia nuestra matrícula, que no percibimos honorarios por nuestra labor (en CABA no se cobran comisiones pero en otros distritos del país sí se abonan)”, dijo.

También los expertos sostienen que falta que se generen políticas de fomento del alquiler, por ejemplo, en la rebaja de impuestos y tasas del estado nacional, provincial y municipal para los propietarios que alquilen su propiedad.

García Malbrán, amplió: “Sería clave la creación de una línea de créditos hipotecarios para primera vivienda con tasas accesibles para la clase media y media baja, como el incentivo estatal para construir edificios por parte de desarrolladores e inversores con obligación de destinar esos inmuebles hacia la locación residencial por un plazo de 10 años. Estas son algunas de las propuestas que hemos hecho desde la Camesi”.

Cómo expandir la oferta

Se estima que desde la promulgación de la Ley, la oferta descendió un 30% y que esos inmuebles fueron al sector de compraventa de inmuebles, a pesar de no ser un momento ideal para vender. En Buenos Aires se calculan que de 156.000 unidades en venta actualmente, unas 40.000 son de propietarios que antes las destinaban al mercado de alquileres y desde que rige la normativa una vez que los inquilinos las fueron desocupando las publicaron en venta o recurrieron a contratos informales.

“En las grandes ciudades hay una razón más importante que genera escasez de inmuebles en contratos por tres años, se trata de los alquileres temporarios que otorgan mayor rentabilidad que los tradicionales; este formato brinda una rentabilidad en dólares del 3,7% anual, contra un alquiler temporario que está llegando en algunos casos al 10% anual”, dijo García Malbrán.

Sebastián Sacca, especialista del Real Estate, destacó que por los monoambientes y 2 ambientes hay mucha demanda y al menos un 40% de los que llaman son extranjeros que vienen a vivir a la Argentina (en su mayoría llegan de Rusia, Brasil, Ecuador, Colombia, Venezuela); y con respecto a los departamentos más grandes hay muy pocos, los propietarios prefieren tenerlos vacíos hasta que reformen la Ley vigente que trae tantos inconvenientes para ambas partes.

En el mercado inmobiliario hay preocupación y muchos temen que en los próximos meses la oferta se siga derrumbando y se corra riesgo de ir hacia oferta 0 en algunos tipos de vivienda.

Sacca, sostuvo que en estos momentos sólo tiene monoambientes disponibles en alquiler. “No creo que se llegue a oferta 0 pero si no reforman la Ley urgentemente seguirá bajando la calidad de vida en cuanto al hábitat. Muchas familias se ajustan a vivir en menos ambientes de los que realmente necesitan, por un tema de costos o porque es lo que logran conseguir y ante la desesperación de no poder alquilar se conforman con lo que encuentran”, amplió.

Toselli añadió que en su compañía hay lista de espera por departamentos de 2 ambientes. “Con el paso del tiempo seguramente esto se agravará y cada vez el ofrecimiento será menor. No hay otra forma de recomponer la oferta si no se sanciona una nueva normativa que regule alquileres”.

Donde aumentó más y algunos valores

Las Cañitas, Palermo, Recoleta, Belgrano y Caballito son algunas de las zonas que experimentaron las mayores subas por estar entre los más cotizados de CABA.

En Caballito, los precios de 2 ambientes varían entre $75.000 y $85.000, en Recoleta, entre $90.000 y $95.000, en Boedo, entre $60.000 y $.70.000, mensuales. En Floresta o Monte Castro, un 3 ambientes varía entre $75.000 y $110.000, y un PH en esos barrios oscila entre $130.000 y $160.000 por mes.