Periódicamente, aparece gente intentando regular el mercado de alquileres, una medida que siempre perjudica a los interesados en alquilar porque espanta a los propietarios. Horas atrás, por ejemplo, un grupo de inquilinos pampeanos adhirió al intento de regular los precios de los alquileres a partir de un proyecto de Ley que en marzo presentará el diputado provincial del PJ, José Calvo, para «eliminar las barreras contra aquellas personas que buscan alquilar y por determinadas condiciones del mercado no pueden hacerlo». La cuestión de fondo parece ser el mes de alquiler en concepto de comisión que cobran las inmobiliarias. No es la única propuesta en danza, tal como explica el siguiente texto de un amigo lector.
“El miércoles 27/01 escuché en el programa vespertino de Horacio Caride (Radio Mitre, 19:00 a 20:00) al Sr. Gervasio Muñoz, titular de una entidad llamada Frente de Inquilinos, quien según su decir está solicitando en representación de los inquilinos argentinos entrevista con el jefe de Gabinete, Marcos Peña, a los efectos de elevar inquietudes y propuestas tendientes a elaborar normas que `protejan a los inquilinos`.
Los dichos del señor Muñoz me inquietaron sobremanera y me motivan a escribirle ésta carta abierta a los inquilinos argentinos, al señor Muñoz, al señor Peña y a todos aquellos que pueden caer en el facilismo de pretender ´protegernos´, porque mucho me temo -y por las razones que expondré- la resultante final de tantas buenas intenciones serán, para variar, jodernos más a los que no tenemos otra opción que recurrir al alquiler de viviendas o locales comerciales.
No hace falta ser muy despierto para descubrir que el problema del mercado de alquileres es que las leyes son abusivas contra los propietarios y que, como consecuencia, las condiciones de ingreso, las garantías, depósitos y comisiones de intermediación perjudican a los que aspiran a alquilar una vivienda. A mayor ´protección legal´ del inquilino, menor oferta de bienes inmuebles en alquiler y a menor oferta de inmuebles, mayor desfase entre esa oferta (restringida por el temor) y la demanda (siempre creciente por crecimiento demográfico y por la ausencia de crédito hipotecario).
La inmensa mayoría de los propietarios son pequeños inversionistas, personas que han “ahorrado en ladrillos” en un país donde ahorrar ha sido constantemente penado por políticas económicas erráticas, inflacionarias y confiscatorias. Salvo segmentos muy específicos del mercado, las grandes inversiones inmobiliarias destinadas al alquiler de viviendas fueron desapareciendo, espantadas por las sucesivas leyes de alquileres que crearon toda clase de subtergfugios a los que puede recurrir el inquilino mal pagador para evitar el desalojo.
Los congelamientos de precios -y más recientemente- la prohibición de indexar contratos pese a las altísimas tasas de inflación han hecho otro tanto y la pesificación de los créditos hipotecarios obtenidos en las escribanías (por años virtualmente el único reducto para conseguir un préstamo destinado a la compra de viviendas) le dio el golpe de gracia al destruir esa industria (que jamás se recuperó) y disparar la demanda de alquileres.
Un propietario debe hoy pensar muy bien antes de alquilar un inmueble. Los malos inquilinos tienen todas las chances de quedarse en una vivienda sin pagar por mucho tiempo. La propia legislación y la lentitud de la Justicia lleva a que los propietarios exijan hasta 3 meses de depósito y garantes extra y que incluso rechacen garantías basadas en seguros de caución (que son, por otra parte carísimos por las mismas razones apuntadas).
Los propietarios, desconfiados de un sistema complejo (donde tienen todas las de perder) optan por entregar en alquiler sus casas, departamentos y locales a intermediarios especializados que cobran altísimas comisiones. A la primer duda optan por no alquilar. Se dan “el lujo” de elegir entre muchos candidatos al inquilino que les parece más “potable” y le imponen condiciones que en un mercado donde, si abundara la oferta, jamás podrían imponer.
La imposibilidad de establecer indexaciones lleva a redactar cláusulas de dudosa legalidad con reajustes implícitos que descuentan la espectativa inflacionaria más alta, amén de los sobreajustes de precios entre contrato y contrato procurando cubrirse de la altísima inflación.
El propietario, en definitiva, está tratando de proteger sus ahorros (en muchos casos sus únicos ingresos) y -finalmente- una cantidad importante de ellos se enfrentará con serios quebrantos producidos por inquilinos inescrupulosos o insolventes amparados en una legislación abusiva y en un sistema de justicia lento e ineficaz. Deberá también protegerse de la inflación y rogar por que no haya cambios en las reglas del juego (suspensión de desalojos, congelamiento de alquileres, desagios) como las que -mucho sospecho- quisiera el señor Muñoz.
Algún despistado supondrá que escribo estas líneas en carácter de propietario. Le informo que por la contraria, soy un inquilino que enfrenta -cada vez que debe renovar contrato- los mismos problemas que enfrentamos todos.
Siendo pagador impecable, no puedo beneficiarme, ya que el propietario circunstancial siempre debe suponer que puedo dejar de serlo y que, en ese caso, le espera un calvario que puede llevar varios años sin cobrar alquiler.
No siempre estoy en condiciones de elegir una buena propiedad en alquiler:
> Primero, la oferta está muy restringida, lo que hace que los precios sean caros y que aun así las propiedades suelen alquilarse apenas se publican (he llegado a hacer cola para ver un departamentito cualquiera).
> Segundo, habiendo tanto aspirante a inquilino y tan poca oferta de bienes (fruto de años de decirle a los ahorristas que invertir para alquilar equivale a jugar a la ruleta rusa) los propietarios elevan los requisitos, incluyendo garantes (que no siempre se consiguen) y depósitos (que no siempre se juntan).
> Tercero, porque alquilar sin la asistencia de una inmobiliaria (que conoce al dedillo el negocio) es el camino más seguro para que el propietario deje de percibir varios años el alquiler mientras espera el juicio de desalojo de un mal inquilino, y las inmobiliarias establecen honorarios altísimos amparados en que alguien siempre estará dispuesto a pagar.
Siendo pagador impecable soy un peligro latente para cualquier propietario. Y ese riesgo reduce la oferta de inmuebles, sube artificialmente los precios, fomenta la imposición de requisitos incumplibles para la mayoría y habilita el cobro comisiones abusivas (que llegan al 6% del contrato).
Si en cambio, bastase un retraso en el pago del alquiler para que el propietario pudiera desalojarme directamente, no habría ninguna razón para exigirme depósito ni garantía.
Si los plazos (y demás condiciones) de un contrato de alquiler pudieran pactarse libremente y la satisfacción del propietario estuviera garantizada, habrían muchas más propiedades en alquiler y los requisitos y los precios serían cada vez más accesibles para todos. Bastaría un “contrato modelo” y el uso de intermediarios sería una cuestión de comodidad más que de necesidad y las comisiones, finalmente, serían mucho más baratas y probablemente serían simplemente una pequeña parte del alquiler.
Se queja el Señor Muñoz del incumplimiento de las inmobiliarias de la Ciudad de Buenos Aires de la Ley que impone en 1 mes de alquiler, el máximo que puede percibir como comisión por intermediar en la operación. No entiendo como deduce que más legislación tendrá algún efecto benéfico para el inquilino. Sospecho tanto de los postulados como la representatividad del Frente de Inquilinos que conduce. Después de todo, la Argentina está llena de sellos de goma con los que se curra a troche y moche.
Pero los inquilinos deberíamos pensar si esas propuestas de regulación y protección no serán cantos de sirena que nos arrastren a un mercado inmobiliario cada vez más chico y hostil. En el que de tanto “protegernos” nos terminen forzando a muchos vivir debajo de la autopista.
Lo mejor que podríamos pedirle a Marcos Peña es que dejen de protegernos tanto, desregulen totalmente el mercado de los alquileres y ya que están, eliminen los impuestos a los sellos, eliminen el cómputo de bienes destinados al alquiler del cálculo de impuesto a los bienes personales, eliminen el IVA a la tasa de interés y creen un régimen de protección a la propiedad que restituya el crédito hipotecario a la mayor brevedad, pero sobre todo lo que hace falta es mayor libertad”.
